江门在线-房产-产权式酒店回报诱人　风险烫手

刘先生可以说是北京投资产权式酒店比较早的人之一，记者在与他的交谈中了解到，早在2004年，就在朋友的推荐下投资10万元购买了北京郊区一个度假村一间客房长达70年的产权，合同约定盈利的60%归刘先生，其余归物业公司。“其实，从投资到现在也不能算是挣钱，但是每年还是有一定的收入进账，总比存钱合算。”刘先生说。

　　从刘先生的话中我们不难看出，产权式酒店这样的投资方式正在逐渐被接受，这不仅增加了很多个人投资者的投资种类，而且也改变了投资者的投资理念和投资方式。经过发展，尽管问题多多，但产权式酒店的未来投资前景依然值得期待。

　　●酒店联姻地产成焦点

　　产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式，这种新型的联姻，不仅给地产业注入了活力，同时也使酒店的发展更加灵活。但其相应的法律、法规尚不明确。因此，产权式酒店的未来仍是业内争论的焦点。

　　其实，酒店与地产的结合并非偶然，因为酒店本身就代表着一个楼盘的形象。目前国际上常见的产权式酒店大致有三种类型：时权酒店、住宅型酒店、投资型酒店。从购房人的角度来讲，产权式酒店为他们提供了一种高尚而现实的生活方式，打开了一道投资的大门。目前中国的产权式酒店市场比较混乱，重复建设、盲目上马的现象比较普遍。在国外，产权式酒店主要位于著名风景名胜区，且数量有限，但在中国，产权式酒店近几年的放量呈井喷态势，北京前些年还出现过产权式酒店扎堆的现象。“产权式酒店对中国来说是一种很个别、另类的东西，而相关制度体系的不完善是导致目前产权式酒店市场不规范的根源，但这并没有阻碍大家投资产权式酒店的热情。”建设部住宅产业化促进中心负责人称。

　　●产权式酒店两大软肋

　　投资价格偏高

　　据了解，目前国内产权酒店标准间一般标价20万至40万元之间。如果按照国际市场分时度假产品的平均首付8000美元计算，目前国内产权酒店首付相当于人民币6万多元。就我国居民的平均收入水平而言，显然还是奢侈品，城市工薪阶层多数不具备购买能力。所以，对于宣传中的大量投入必然会带来巨额回报的广告不可轻信。

　　一位业内人士称，宣传中高额、固定回报的规定，以酒店经营利润的计算是不科学的，因为这是满打满算按100%、80%的酒店入住率高估的，如果酒店经营达不到这个入住率，经营效益就实现不了，也就没有什么高额利润可分了。现在，一些地方酒店的入住率并不高，普通酒店的经营仍然存在风险，更不要说产权式酒店这个新兴事物，如若一旦出现经营亏损，巨额的投入肯定得不到相应的回报。

　　行业法规亟待建立

　　中伦律师事务所的蔡耀忠律师谈道，由于产权式酒店在我国仍属新兴房地产的投资方式，尚无专门的法律法规或其他规范予以调整，因此在发展过程中存在着法律地位不明确、无明确政策可依等问题，并由此引发缺乏诚信，酒店价值与价格悬殊，购买者难以承受等市场障碍，并导致行业形象受损，甚至引发社会信用危机等。他认为，国家相关政府部门应加快建立完善相关法规、规章等规范性文件的制定、实施，建立完善的监督机制，加大宣传、引导力度，保证产权式酒店投资市场的稳步、健康发展。同时还要引入第三方的监督机制，这样才能达到使整个市场公平有序、健康发展的目的。

　　●专家提示：作为投资买家注意规避风险

　　专家提醒投资者，在看到产权酒店等旅游房地产火爆的同时也要注意预防投资风险。记者采访了房地产专业人士和一些成功的投资者，他们的一些成功经验都可以给有意投资产权酒店的人士提供借鉴。

　　地段为王

　　地段为王是酒店式公寓制胜的首要因素，尤其作为以旅游为主的产权式酒店。作为城市中的“高端居住物业”，吸引的是“高层次的消费者”，位于“什么样的地段”成为衡量物业标准的决定性指标。好的地段也是成功投资的保障。

　　开发商实力

　　在购买产权式酒店的时候要特别关注开发商的实力。投资者在选择时一定要关注开发商是否正规、实力是否雄厚，包括他过去的经营状况、目前的状况以及未来的潜力等。开发商实力雄厚，投资者才会有基本的保障，否则投资项目出了问题或者开发商卷款潜逃都会给投资者带来很大的风险。并且，在购买产权式酒店的时候尤以现房投资最为保险，这样避免烂尾出现。投资者在投入资金之前要考察酒店的定位、周边的竞争，还要对它以后的经营状况做风险预测。今典集团董事长张宝全说，现在旅游房地产市场的法律环境和市场环境都还不是很成熟，投资者一定要注意产权清晰，拿产权证；另外，还要保证拥有对房子独立的处置权。

　　知法用法

　　蔡耀忠律师说，熟悉相关法规，才会避免不必要的麻烦。根据《房地产广告发布暂行规定》，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。这样，遇到高额回报的宣传就要仔细辨别。产权式酒店在我国仍属新兴房地产的投资方式，还没有专门的法律法规或其他规范予以调整，处境很是尴尬。这也就给开发商提供了很大的发挥空间。这就更要求投资者要懂法，才能更好地维护自身利益。

　　●案例分析：

　　案例1：“第一城”风采依旧

　　事件回放：由“中信国安集团”投资30亿历时13年建造的“第一城”位于河北省香河，占地3600亩，总建筑面积40多万平方米。

　　据了解，“第一城”的产权式酒店于2003年开始销售，并提出了一种个人投资理财模式。即每份投资10万元，投资期限最低3年，最长8年，在投资期限内，投资者每年可获得6%的现金回报和2.3%的消费代金卡，现金回报每半年一返。投资期满，投资者如不选择继续投资，即可以与当初购买时同等的价比转售给经营公司。由于“第一城”的担保机制相对健全，所以，自2003年销售以来，取得了不俗的销售业绩，并如约兑现了两次返租。2005年7月即将如约兑现第三次返租。至今，第一城的经营状况也是十分红火的。

　　专家讲评：委托经营、收益稳定———产权式酒店两大优势

　　产权式酒店投资的基本形式为，业主拥有一套星级酒店客房的产权之后，再委托开发商或专门的酒店经营公司出租、打理，自己按时收取租金或年底的酒店盈利分红。这样，对于业主来说，省去了不少管理麻烦。提供包租，收益稳定。不少“产权式酒店”都提供相当诱人的包租服务，每年给予业主固定百分比的回报率，包租年限有3年、5年，甚至10年不等。“第一城”承诺的年投资回报率为6%，投资期限为3年至8年，以每份投资额15万元计算，投资者每年可获得的现金回报为9000元。基于此，业界普遍认为，“产权式酒店”的投资回报相对于其他类型物业而言，是比较稳定的，并且风险相对也小一些。另外，很多“产权式酒店”的开发商每年都会提供给业主一定时间的免费入住权，10至30天不等，对于异地置业者而言，像这样利润丰厚的投资渠道相当具有吸引力。

　　案例2：“金色假日”遭遇搁浅

　　事件回放：

　　“N种投资方式，10%的固定回报”、“四星级酒店，10年回租，9％年租金收益”，这些都是一些产权式酒店推出时的宣传口号，听上去很美，也很诱人。但真正到了兑现的时候难免让人尴尬。金色假日酒店位于北京延庆，于2002年7月封顶，2003年1月开始试营业。当时在很多媒体上大打广告。广告介绍，金色假日酒店因其种种资源优势，投资回报丰厚，除了100%的物业产权外，还有10%至30%的纯利回报给业主。买了这种产权式酒店的房子，“就像搬回家一台提款机”，可以“边玩边赚”。然而，一套30多万元的客房，一年投资回报只有数百元。而按照物业管理公司的承诺，投资回报应该是上万元。

专家讲评：高额回报难保证

　　北师大中国不动产学院黄兴文博士认为，产权式酒店在北京还处于发展的初级阶段，不成熟必然会出现一些问题，比如行业的信誉差等，同时，没有相应的法律来约束，所以，投资风险还是存在。在国外，开发商都是把其作为一种长久的产业来发展，而国内的开发商很多都不是这样操作的，市场前景自然也就看淡了，如果一切外部的条件都很健全，再加上良好的运作，前景还是值得期待的。对于金色假日，稍加分析不难发现，造成“金色假日”无法兑现承诺的原因主要有两个方面，即销售策略和经营水准。　